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Bauprojekt am Hauptbahnhof in Bonn: „Urban Soul“-Vertrag steckt voller Risiken zu Lasten der Stadt

Bauprojekt am Bonner Hauptbahnhof : „Urban Soul“-Vertrag steckt voller Risiken zu Lasten der Stadt

Die hohen Statikkosten bei den Neubauten auf dem Nordfeld waren absehbar, weil der Investor von einer alten Planung abweichen durfte. Doch die Stadtverwaltung sicherte die Kommune nicht gegen das finanzielle Risiko ab. Jetzt verliert Bonn Millionensummen.

Die Bonner Millionen schmelzen dahin wie eine Eiskugel in der Sommerhitze: Je mehr Details zum „Urban Soul“-Projekt durchsickern, um so deutlicher wird, wie riskant der Vertrag war, den die Stadt mit dem Investor abgeschlossen hat. Vom Kaufpreis von 23,5 Millionen Euro für die Grundstücke am Hauptbahnhof bleiben am Ende wohl nur 8 bis 9 Millionen übrig.

Ein Großteil der umstrittenen Residualkosten, die „Die Developer Projektentwicklung“ (ddp) aus dem Zech-Konzern vom Kaufpreis abziehen, betrifft die statische Ertüchtigung des früheren Nordfelds. Der Investor musste den U-Bahntunnel und die Tiefgarage verstärken, um darüber seinen Einkaufskomplex und das neue Hotel bauen zu können. Diese Statikkosten wären geringer gewesen, wenn die Gebäude auf die statischen Achsen der unterirdischen Bauwerke aufgesetzt gewesen wären – so wie es die sogenannte Schmitz-Planung vor Jahren vorgesehen hatte.

Das ist aber nicht passiert. Den Sachverständigen Bernd Ulke, den die Stadt im Residualkostenstreit eingeschaltet hat, wundert das. „Dies bedeutet, dass der Entwurf nicht so konzipiert gewesen ist, dass die Lasten aus dem aufgehenden Bauwerk an statisch günstigen Stellen in das darunter liegende Tunnelbauwerk abgetragen wurden“, schreibt der Aachener Experte in einem vertraulichen Brief an die Stadt, der dem GA vorliegt. Das sei „unglücklich und auch unter den Gesichtspunkten möglichst geringer Baukosten nicht üblich“. Ulke verweist auf das Maximiliancenter gegenüber, „bei dem geringe Kosten zur Ertüchtigung der Statik des Bestandstunnels angefallen sind“.

Ex-Abteilungsleiter setzte Hinweis der Rechnungsprüfer nicht um

Die Schmitz-Planung hätte laut Presseamt auf dem Nordfeld zu einer „wesentlich kompakteren Bebauung“ geführt. Dies sei aus stadtplanerischer Sicht nicht gewünscht gewesen; die Architekten sollten bei ihren Entwürfen frei sein. In der Ausschreibung des Wettbewerbs, den die Developer später gewannen, war die Schmitz-Planung deshalb nicht mehr vorgegeben. Der Rat stimmte im März 2013 zu. Ein Beschluss, den der  Bürger Bund heute heftig kritisiert. „CDU, FDP, Grüne und SPD haben die auf die Bauwerke im Untergrund aufsetzende Schmitz-Planung schon 2013 über Bord geworfen“, sagt Fraktionschef Marcel Schmitt. „Das musste zwangsläufig zu millionenschweren Residualkosten führen.“

Der Rat sei den Investoren auf deren Wunsch entgegengekommen, entgegnet Bert Moll (CDU). „Aber mit der klaren Erwartung, dass daraus resultierende Mehrkosten von den Investoren zu tragen seien. Die Verwaltung hätte das vertraglich vereinbaren müssen.“ Das unterstreicht auch Werner Hümmrich (FDP): „Die Verwaltung ist verantwortlich für die Vertragsgestaltung und Durchführung.“ Die Politiker seien „selbstverständlich“ davon ausgegangen, wettert Rolf Beu (Grüne), dass „solche Veränderungen vertraglich abgesichert zu Lasten des Investors abgerechnet würden“. Und weiter: „Dass der schludrig abgefasste Vertrag dem in keiner Weise gerecht geworden ist, kann man nicht den Ratsfraktionen anlasten.“ Dagegen verwahrt sich die SPD ebenso wie die Koalitionäre. „Die Bebauung ist richtig, der Fehler ist beim Vertragsschluss unter Oberbürgermeister Sridharan gemacht worden“, kommentiert die Fraktionsvorsitzende Angelika Esch.

Stadt verlässt sich auf Kalkulation des Investors

Doch die Stadt hatte nicht einmal überprüft, welche finanziellen Folgen das Abweichen von der Schmitz-Planung haben könnte. „Die Kostenkalkulation war vom Investor einzureichen“, erklärt Stadtsprecherin Monika Hörig. „Die Verwaltung hat sich auf deren Richtigkeit verlassen. Dass diese Kalkulation insbesondere im Punkt der statischen Ertüchtigung nicht auskömmlich war, hat sich erst wesentlich später gezeigt.“ Der Zech-Konzern hatte 2017 rund 4,3 Millionen Euro für sämtliche Residualkosten in den Kaufvertrag aufnehmen lassen. Inzwischen sind es schon 11,4 Millionen.

Wehren kann sich die Kommune kaum, weil der Kaufvertrag massive Schwächen hat. Die Residualkosten sind erst bei einer Summe von 16,5 Millionen Euro gedeckelt. Und wie der Konzern sie abzurechnen hat, ist nur in einem unverbindlichen „Leitfaden“ geregelt  – trotz eindeutiger Warnung eines externen Beraters vor Vertragsunterzeichnung am 3. April 2017. Nur zwei Wochen, bevor Oberbürgermeister Ashok Sridharan unterschrieb, hatte auch das Rechnungsprüfungsamt (RPA)  in einer Besprechung mit der federführenden Wirtschaftsförderung geraten, die Residualkostenabrechnung entsprechend der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) verbindlich im Kaufvertrag festzulegen. Über den Verhandlungsstand ließ der damalige Abteilungsleiter Liegenschaften die Kontrolleure aber im Unklaren, wie sie in ihrem Prüfbericht schreiben. Sie erfuhren erst im Oktober 2019, wie lax die Abrechnung geregelt worden war. Angeblich ging es nicht anders. Sowohl über die Abrechnungsmodalitäten als auch über eine Deckelung der Residualkosten habe man mit dem Investor lange verhandelt, heißt es in städtischen Unterlagen. Der Konzern habe sich schlicht geweigert.

Noch keine Entscheidung über Schadensersatzforderung

Weiterer Schwachpunkt: Die Stadt hatte keinerlei Einfluss auf die Methoden, mit denen der Zech-Konzern die Residualkosten entstehen ließ. Im Vertrag gebe es „kein durchsetzbares Recht, auf die Grundlagen von Inneren Residualkosten vorab Einfluss zu nehmen“, schreibt die Anwaltskanzlei Meyer-Köring, die das Projekt beratend begleitet, in einer vertraulichen Einschätzung. Konkretes Beispiel: Die Zechbau GmbH – genau wie „Die Projektentwickler“ eine Tochter des Konzerns – setzte für Abbrucharbeiten das teure Hochdruckstrahlverfahren auch dort ein, wo laut Gutachter Ulke in Teilbereichen preiswertere Stemmarbeiten gereicht hätten.

Noch ein Beispiel: Schal-, Bewehrungs- und Betonierabeiten rechnete Zech im Stundenlohn ab, wobei aus Sicht des Sachverständigen „die Leistungsansätze aus der Literatur für die entsprechenden Tätigkeiten zum Teil deutlich unterschritten“ wurden. Sprich: Normalerweise hätte pro Stunde mehr Leistung erbracht werden müssen – was die Kosten gesenkt hätte.

Und noch ein Detail, das dem Gutachter aufgefallen ist: Der Investor hat der Stadt auch einen Generalunternehmer-Zuschlag berechnet. Wenn eine Firma für einen Bauherren komplett aus einer Hand zum Festpreis baut, liegt dieser Zuschlag oft bei rund 15 Prozent der Bausumme. Dass Zech gleichzeitig Kosten für die Vorbereitung und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe sowie die Bauüberwachung vom Kaufpreis abziehe, sei „aus technischer Sicht zumindest fragwürdig“, formuliert Ulke in seinem Brief. Nützt aber nichts mehr: Die Stadtverwaltung hat „nach längerem Streit mit ddp“ schon Ende 2019 nachgegeben.

Keine Information über „Leitfaden“-Problem

Sowohl der Oberbürgermeister als auch Victoria Appelbe als Chefin der Wirtschaftsförderung sind nach eigenen Angaben vom Ex-Abteilungsleiter Liegenschaften nicht über das „Leitfaden“-Problem informiert worden. Der in den Ruhestand geschickte Mann bestätigte dies in einem Telefonat mit dem RPA.

Die Schadensersatzforderung über bis zu 4,7 Millionen Euro, die ihm die Stadt angedroht hatte, ist noch nicht vom Tisch. Vorige Woche hatte Stadtsprecherin Hörig zwar erklärt: „Zum jetzigen Zeitpunkt sieht die Stadtverwaltung keine Grundlage für arbeitsrechtliche Schritte gegen den früheren Abteilungsleiter, da nach ihrer Auffassung kein Schaden entstanden ist.“ Diese Woche präzisierte sie aber auf erneute Anfrage: Es gebe keinen Schaden „im juristischen Sinn, der im Wege des Arbeitsrechtes geltend gemacht werden könnte“, so Hörig. Eine Entscheidung, auf eine mögliche Schadensersatzforderung zu verzichten, sei bisher nicht getroffen.