Grundstücksmarktbericht 2023 Wo Wohneigentum in Bonn am wertvollsten ist

Bonn · Am Mittwoch hat der Gutachterausschuss den neuen Grundstücksmarktbericht vorgestellt. Demnach wurde auf dem Markt 2022 rund 32 Prozent weniger Geld umgesetzt, als im Vorjahr. Eigentum in Bonn ist dennoch so wertvoll wie nie.

 In der Südstadt und im Musikerviertel werden die höchsten Kaufpreise für Eigentumswohnungen erzielt.

In der Südstadt und im Musikerviertel werden die höchsten Kaufpreise für Eigentumswohnungen erzielt.

Foto: Benjamin Westhoff

Wer auf der Suche nach einem (Bau-)Grundstück in Bonn ist, muss weiter tief in die Tasche greifen. Ganze 11.800 Euro pro Quadratmeter legte im vergangenen Jahr ein Käufer für eine Eigentumswohnung im Stadtbezirk Bonn auf den Tisch. Das geht aus dem am Mittwoch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn und der Stadt veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2023 hervor. Der Bericht betrachtet rückblickend das Kauf- und Verkaufsgeschehen aus dem Jahr 2022 anhand notariell beurkundeter Verträge. Alle Notare sind in der Pflicht, Kopien dieser Dokumente an den Ausschuss für die Datenerfassung weiterzugeben.

Bei dem Wert von 11.800 Euro pro Quadratmeter handelt es sich um den höchsten Einzelkaufpreis des Jahres. Er übersteigt den Vorjahresspitzenwert von 10.200 Euro pro Quadratmeter um 16 Prozent. „Aus datenschutzrechtlichen Gründen können wir den Käufer nicht nennen. Alle Daten, die wir auswerten, sind nicht personenbezogen“, stellte Christof Linnemann, Geschäftsführer des Gutachterausschusses bei der Präsentation im Stadthaus klar. Dem Bericht zufolge sind die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr um rund 7,8 Prozent gestiegen. Im Musikerviertel und in der Südstadt werden nach wie vor die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen erzielt. Bei Neubauwohnungen sind die Preise insgesamt um rund 3,5 Prozent gestiegen.

Kaum Einfamilienhäuser als Neubau erhältlich

Für Überraschung sorgte jedoch noch eine andere Entwicklung: „Der Markt für Neubauimmobilien von Ein- und Zweifamilienhäusern war praktisch nicht existent“, so Linnemann. Das heißt, in den Jahren 2021 und 2022 konnte der Gutachterausschuss kein frei stehendes Einfamilienhaus im Neubau auf dem Markt in Bonn verzeichnen. Er macht jedoch darauf aufmerksam, dass es sich um Mittelwerte handele, die statistisch nicht belastbar seien: „Die Grundlagen waren 468 auswertbare Kauffälle. Wir haben nur die Baujahresgruppen ausgewertet, für die es mehr als fünf Kauffälle gab.“ Dennoch zeige sich anhand der Zahlen, dass der Markt für Neubauimmobilien von Ein- und Zweifamilienhäusern aktuell minimal sei.

Woran das liegt? Allgemein sei der Immobilienmarkt in Bonn im Vorjahr von vielen Einflüssen geprägt gewesen. Dies mache sie vor alle in Preisschwankungen ab dem dritten Quartal bemerkbar. Harter Tobak für die Baufinanzierung. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen: „Die Zinsentwicklungen, aber auch der Ukraine-Krieg, die Auswirkungen der Pandemie, die hohen Baukosten und der Mangel an Handwerkern haben den Markt gewandelt“, so der Experte. Demnach sei die Anzahl aller registrierter Käufe um rund 19 Prozent zurückgegangen, von 2992 im Jahr 2021 auf 2431. „Das betrifft alle Teilmärkte, das heißt: die unbebauten Grundstücke, die bebauten Grundstücke und das Wohnungs- und Teileigentum“, fasst Linnemann zusammen.

Umsatz bis zu 40 Prozent geschrumpft

Damit ist auch der Gesamtumsatz des Marktes um 32 Prozent geschrumpft, auf rund 1,3 Milliarden Euro. Der stärkste Rückgang von 40 Prozent verzeichnet der Teilmarkt der bebauten Grundstücke. Zur Einordnung dieser Entwicklung erklärte Isabel Klotz vom Presseamt der Stadt: „Während wir 2021 einen enorm großen Markt hatten, einen Ausreißer, liegen wir 2022 wieder bei einem normalen Wert um die Vorjahre herum.“

Die Auswertung der Kaufverträge über unbebaute Grundstücke hat dennoch ergeben: baureife Grundstücke für eine Wohnbebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern legten um fünf Prozentpunkte zu. Die Preise für Grundstücke für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbebebauung veränderte sich im Vergleich zum Vorjahr hingegen kaum.

Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung und der Gesamtkaufpreisentwicklung auf dem Bonner Grundstücksmarkt hat der Gutachterausschuss auch die zonalen Bodenrichtwerte zum Stichtag des ersten Januars 2023 für das gesamte Bonner Stadtgebiet beschlossen. Dieser Wert kann als Lagewert des Bodens innerhalb eines Gebietes angesehen werden. Er spiegelt das Preisniveau von Baugrundstücken sowie land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken wider und bezieht sich immer auf die Fläche eines Grundstückes in Quadratmetern mit dem definierten Grundstückszustand.

Für Einfamilienhausgrundstücke in der Bonner Südstadt beispielsweise wurde so ein Bodenrichtwert von 1430 Euro pro Quadratmeter für 400 Quadratmeter beschlossen. In Beuel-Süd hingegen, in der Elsa-Brandström-Straße, sind es 1000 Euro pro Quadratmeter für 500 Quadratmeter und in Duisdorf (Oberdorf) 880 Euro pro Quadratmeter für ebenfalls 500 Quadratmeter. Der höchste Bodenrichtwert in Bonn befindet sich nach wie vor in der Nachtigallenstraße im Stadtbezirk Bad Godesberg mit 1580 Euro pro Quadratmeter, bezogen auf ein 700 Quadratmeter großes Norm-Grundstück. Isabel Klotz betonte jedoch, dass es sich um Richtwerte handele. Auch 2022 habe sich in Bonn gezeigt: „Es wird das gezahlt, was die Leute bereit sind zu zahlen.“