Wohnen Bezahlbares Wohnen – geht das eigentlich?
Neue Ansätze für einen überhitzten Markt in einer Wachstumsregion
Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Das liegt an vielen Faktoren, zum Beispiel zu wenigen Flächen oder gestiegenen Baukosten. „Wenn die Nachfrage hoch ist, werden neue Objekte immer vergleichsweise teuer angeboten“ berichtet Jan-Peter Sattler-Riegel (Immobilienkontor Peter Sattler). „Es müsste mehr gebaut werden; die Genehmigungsverfahren müssten schneller laufen. Flächen müssten umgenutzt und Bebauungspläne geändert werden.“ Eine Möglichkeit sei es, Nutzungen zu verknüpfen: „So könnte man bei Plänen für Bürogebäude die Vorgabe machen, dass mindestens 20 Prozent der Fläche für Wohnraum zur Verfügung stehen muss.“
Bonn ist eine teure Region, meint Christian Dorn (PSD Bank West eG): „Vor allem im hochpreisigen Segment sehen wir, dass auch große Projekte ohne Probleme vermarktet werden, obwohl die Finanzierungen der Käufer auf Kante genäht sind. Manche Banken finanzieren bis zu 110 Prozent der Kosten.“ Solche Kalkulationen unterstütze die PSD Bank nicht: „Wir wollen in unseren Kundenbeziehungen aufrichtig sein und unsere Kunden vor einem möglicherweise drohenden Scherbenhaufen bewahren. In manchen Fällen warnen wir vor einem überhitzten Markt.“ Bei Kaufpreisen von 550 000 Euro pro 100 Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten schaffen es nach Dorns Erfahrungen selbst Käufer aus dem Mittelstand immer seltener, einen empfohlenen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent einzubringen.
Eine Möglichkeit ist es, in die Randgebiete des Rhein-Sieg-Kreises zu ziehen. „Je weiter ich rausgehe, desto größer sind die Chancen, dass ich bezahlbaren Wohnraum finde“, bestätigt Roland Kampmeyer (Kampmeyer Immobilien). „Was nützt mir das aber, wenn dort – also zum Beispiel im Osten des Rhein-Sieg-Kreises weit hinter Hennef – die Infrastruktur wesentlich schlechter ist?“ Stichwort: Internetanschluss, medizinische Versorgung, Schulen und Kindergärten, ÖPNV-Anschluss. „Wenn wir die Infrastruktur in der gesamten Region und die damit erforderliche übergeordnete interkommunale Zusammenarbeit nicht in den Griff bekommen und neue attraktive Räume schaffen, dann wird es schwer“, schätzt Kampmeyer.
„Es muss natürlich mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden, meint auch Nina Reiter-Mönke (Bernd Reiter Gruppe). „Bei unserem Rheintal Quartier realisieren wir in Abstimmung mit der Stadt, keinen geförderten Wohnraum, um gezielt Menschen mit hoher Kaufkraft anzulocken und so die Innenstadt wieder zu beleben.“ Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sollte man vor allem an Konzepten arbeiten, wie man Baupreise reduzieren kann. Die hohen Auflagen in der Landesbauordnung etwa zur Barrierefreiheit oder der Energieeffizienz bringen oft gar nicht den adäquaten Nutzen. So macht Bauen keinen Spaß mehr.“
Jahrelang auf Baurecht zu warten, sei völlig unzumutbar, findet Markus Gelderblom (Haus & Grund): „Wir fordern deshalb, dass offene Stellen in den Bauämtern schnell besetzt werden.“ Um neuen, bezahlbaren Wohnraum zu generieren, gibt es seiner Ansicht nach viele Ansätze: „Wir müssen Bebauungspläne aktualisieren, nachverdichten, mehr in die Höhe bauen und Denkmalschutz-Richtlinien überdenken.“ Und: „Die Stadt Bonn und der Rhein-Sieg-Kreis und seine Kommunen müssen ganz massiv im öffentlich geförderten Wohnungsbau tätig werden und auch eigene Grundstücke dafür aufwenden.“
Nach den Erfahrungen von Martin Venjakob (Bonava Deutschland) nutzt die Politik immer mehr Bauland-Modelle, um Forderungen nach mehr gefördertem Wohnungsbau umzusetzen. „Dadurch sinken die Preise aber nicht“, kritisiert er. „Es kommt eher dazu, dass in Neubaugebieten günstige Mietwohnungen angeboten werden und gleichzeitig teure Eigentumswohnungen. Der mittelpreisige Bereich bleibt auf der Strecke.“
In Bonn kommt laut Venjakob hinzu, dass die Politik bei neuen Bauprojekten 40 Prozent geförderten Wohnungsbau vorschreibe. „Das führt dazu, dass Bauprojekte in Bonn nur schwer umzusetzen sind“, sagt er. „Wir wünschen uns hier einen Dialog: Die Kommunikation zwischen Bauwirtschaft, Verwaltung und Politik muss ausgebaut werden!“
