Immobilienmesse Aufklärer statt Verhandlungsführer
Bonner Immobilienmesse am 30. August: Notar klärt bei einem Fachvortrag über Missverständnisse bei Kaufverträgen auf.
Ob ein Einfamilienhaus im Grünen oder eine citynahe Wohnung, von der man zu Fuß den Arzt oder den Supermarkt erreichen kann: Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie ein zentrales, kostspieliges Lebensereignis und eine Entscheidung, die den weiteren Lebensweg auf Jahre bestimmen wird.
Trotzdem zeigen auch die Erfahrungen von Notaren aus der Region immer wieder: Der eigentlichen Abwicklung des Kaufvertrages wird oft weniger Aufmerksamkeit und Zeit gewidmet als beispielsweise dem Kauf eines Autos. Dabei lauern mitunter jede Menge Fallstricke in Detailfragen.
Das können Michael Uerlings, Vertreter der Bonner Notare im Vorstand der Notarkammer, sowie sein Kollege, der Bonner Notar Jan Heskamp, nur bestätigen. Da bei solchen Verträgen oft das Gros eines Familienvermögens investiert wird, raten beide Fachleute dazu, bei der Vertragsabwicklung einige Grundsätze zu beachten.
Ausführlich wird Notar Heskamp über "Wissenswertes zum Kaufvertrag" anlässlich der 3. Bonner Immobilienmesse am Samstag, 30. August 2014, im Telekom Dome auf dem Hardtberg informieren.
Der Bad Godesberger Makler Jan-Peter Sattler-Riegel erlebt es immer wieder: Bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften gilt es, über manches Missverständnis aufzuklären. "Viele Käufer denken immer noch, dass der Notar die Finanzierung des Käufers prüft", weiß Sattler zu berichten.
Das ist aber beileibe nicht der Fall, klärt Experte Heskamp auf: "Aufgabe des Notars ist es weder eine Finanzierung noch die Bonität des Vertragspartners zu prüfen." Ebenso wenig gehöre es zu seinen Obliegenheiten, steuerrechtliche Aspekte oder gar die Vermietbarkeit eines Objektes zu erörtern: "Auch den tatsächlichen Zustand einer Immobilie festzustellen, ist nicht Sache eines Notars", betont Jan Heskamp: "Er kennt das Objekt nicht!"
Vielmehr müsse das der Verkäufer selber klären, wobei die Beauftragung eines Sachverständigen hilfreich sein könne. Dabei rät Makler Sattler aus Haftungsgründen auch, "alle Mängel der Immobilie in dem Notarvertrag aufzuführen, also insbesondere Bleileitungen oder die nicht vorhandene Dachdämmung".
Recht bekommt Heskamp von seinem Kollegen Uerlings: "Käufer sind oft zu leichtgläubig, was die tatsächlichen Angaben des Verkäufers angeht." So würden Verkäufer zuweilen Auskünfte ins Blaue hinein erteilen, ohne sich der Konsequenzen bewusst zu sein.
Michael Uerlings nennt ein Beispiel: Es wird eine Wohnfläche angegeben, die nicht stimmt oder nach einem nicht anerkannten Maßstab bemessen ist, dabei hätte der Käufer doch einfach nachmessen können. Zudem vermisst er bei Immobilien, die neu gebaut werden, "oft eine hinreichend konkrete Baubeschreibung, damit man weiß, wie die Ausstattung sein wird". So sei oft von einer "Sanitärausstattung in Weiß" die Rede: "Die gibt es von 100 bis 10.000 Euro", bemängelt Michael Uerlings.
Was die Vertragsparteien allerdings von einem Notar erwarten können: Dass dieser für einen fachgerechten Vertrag sorgt. "Wir prüfen insbesondere das Grundbuch und sichern die Vertragsabwicklung", bekräftigt Jan Heskamp.
Ferner sei es seine Aufgabe, die Vorstellungen der Vertragsparteien zu ermitteln und einen Vertragsentwurf auszuarbeiten, "der von allen Beteiligten akzeptiert werden kann". Neben der Ausarbeitung von Formulierungsvorschlägen müsse es der Notar dann auch übernehmen, "Käufer wie Verkäufer über die rechtliche Bedeutung eines Kaufvertrages zu belehren".
Gelegentlich kommt es nach Heskamps Erfahrungen zu Missverständnissen über die Abwicklung des Kaufvertrages: "Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung sicher sein kann, unbelastetes Eigentum zu erwerben."
Bei der Vertragsanbahnung kann der - insoweit neutrale - Notar allerdings keine Verhandlungsführung für eine Partei übernehmen. Beispielsweise dann, wenn sich die Vertragsparteien noch nicht einig über alle Punkte des Immobiliengeschäftes sein sollten. Dazu zählt Jan Heskamp auch ausdrücklich den Kaufpreis. "Im Übrigen wäre etwa die Angabe eines falschen Kaufpreises gegenüber dem Notar ein schwerer Fehler." Dadurch wird nicht nur die Grunderwerbsteuer verkürzt, sondern vor allem auch der Kaufvertrag unwirksam.
Übereinstimmend falsche Angaben - etwa die zum Kaufpreis, um Grunderwerbsteuer oder Kosten zu sparen - können zur Unwirksamkeit des Vertrages führen, betont auch Notar Michael Uerlings: "Ich kann aber aus meiner Praxis sagen, dass wir damit in Deutschland kein Problem haben."
Da der "richtige" Kaufpreis auch steuerliche Folgen habe, liege es oft sogar im steuerlichen Interesse der Beteiligten, dass der angegebene Kaufpreis auch stimmt. Etwa bei der Spekulationssteuer kann die falsche Angabe laut Uerlings "später zum Bumerang werden".
Stichwort Preise und Kosten bei der Vertragsabwicklung, die mancher ebenfalls so nicht auf der Rechnung hat: "Über den Daumen gepeilt löst eine Transaktion Gerichts- und Notarkosten von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises aus", erklären Heskamp und Uerlings. "In der Regel trägt diese Kosten der Käufer", so Jan Heskamp.
Hinzu komme die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen bei fünf Prozent liege und ebenfalls meist vom Erwerber getragen werden müsse: "Wurde eine Immobilie von einem Makler vermittelt, kommt dessen Provision noch hinzu", gibt Michael Uerlings zu bedenken. "Wer diese Kosten trägt, ist Vereinbarungssache."
