Immobilienbesteuerung Grundsteuer in Bonn kann sich verdoppeln
Bonn · Die Besteuerung von Immobilien muss geändert werden, Bund und Länder ringen seit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts um eine Neuordnung. Zwei Beispiele, was die geplante Reform bringen könnte.
Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen: die Grundsteuer. Seitdem das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegt hat, die Steuer bis Ende des Jahres zu reformieren, ringen Bund und Länder um eine Neuordnung. Das Bonner Wirtschaftsprüfungsunternehmen DHPG hat beispielhaft für den General-Anzeiger errechnet, welche Veränderungen es für Eigentümer beziehungsweise ihre Mieter geben könnte, auf die sie die Steuer umlegen können. Während in einem Fall eine Verdoppelung der Steuerbelastung droht, würde diese im anderen Fall sinken (siehe Grafik).
Die Grundlage, auf der die DHPG die Fälle berechnet hat, ist der Gesetzentwurf der Bundesregierung, den Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) im Juni vorgelegt hat. Eine Vorgabe aus Karlsruhe war, einen realitätsnahen Wert für eine Immobilie zu schaffen, denn die heute gültigen Einheitswerte wurden im Westen seit 1964 nicht mehr angepasst, in Ostdeutschland liegt die Anpassung noch drei Jahrzehnte länger zurück.
Passt nicht zum Ziel von Scholz’ Gesetzentwurf
Naheliegend wäre gewesen, stattdessen den Verkehrswert eines Gebäudes anzusetzen, also den Preis, den eine Immobilie beim Verkauf erzielen würde. Dazu sagt Norbert Neu, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der DHPG: "Eine konkrete Verkehrswertermittlung nach den Umständen des Einzelfalls hätte die Finanzverwaltung lahmgelegt."
Angesichts der explodierenden Immobilienpreise in einigen Innenstadtlagen hätte das aber - bei gleichbleibenden Hebesätzen - für die Betroffenen auch zu immens erhöhten Grundsteuerbeträgen geführt. Dies passt nicht zum Ziel von Scholz' Gesetzentwurf, die Einnahmen aus der Grundsteuer insgesamt durch die Reform nicht steigen zu lassen.
Wichtig ist die Nettokaltmiete
Um die Bewertung zu vereinfachen, sollen sechs verschiedene Angaben zu einer Immobilie reichen, bisher sind es bis zu 20. Wichtige Kriterien sind der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Gemeinden auf Grundlage der Informationen über Verkaufsabschlüsse von den Notaren erhalten, sowie die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, die für jedes Bundesland und je nach Gebäudeart und Wohnungsgröße pauschaliert ist. In einem weiteren Schritt werden für die Gemeinden Mietniveaustufen von eins bis sechs festgelegt. Mit ihnen sind Zu- und Abschläge von den pauschalierten Nettokaltmieten verbunden.
"Die Grundstückswertermittlung ist für den einzelnen Wohnimmobilien-Eigentümer relativ einfach und überschaubar", meint Neu. Das hat damit zu tun, dass die umfassenden Anlagen zum Gesetz eine weitgehende Digitalisierung des Bewertungsverfahrens ermöglichen. Bei Gewerbeimmobilien werde die Ermittlung allerdings schon deutlich komplexer.
40 Millionen Gebäude werden neu bewertet
Trotzdem: Fast 40 Millionen Gebäude in Deutschland müssen im Zuge der Reform neu bewertet werden. Dafür sollen die Länder rund 3000 zusätzliche Finanzbeamte einstellen. "Ab 2022 werden viele Immobilienbesitzer eine Grundsteuererklärung - allerdings nur auf Anforderung - abgeben müssen", erklärt Neu. Die Bewertung soll alle sieben Jahre erneut stattfinden. Fällig wird der neue Grundsteuerbetrag dann aber erstmals 2025.
Wirtschaftsprüfer Neu sieht die Krux in dem Gesetz an der starken Pauschalierung der Parameter: "Das macht die Bewertung im Einzelfall gerade nicht realitätsnah, so wie es das Bundesverfassungsgericht gefordert hat." Er schließt daher weitere Verfassungsklagen nicht aus. Unklar ist bisher laut Neu auch, was das politische Versprechen der Kommunen bedeutet, den Hebesatz so zu fassen, dass das Aufkommen aus der Grundsteuer gleich bleibt. "Wir wissen nicht: Gilt die Aufkommensneutralität pro Bundesland oder pro Gemeinde?"
Mietniveustufe ist entscheidend
Die DHPG hat zwei ihr bekannte Gebäude nach dem Gesetzentwurf für die Grundsteuerreform bewertet. Dass sich der Grundsteuerbetrag überall in Bonn verdoppelt, sei aber nicht der Fall. Das liege am starken Gewicht des Bodenrichtwertes bei der Berechnung. Entscheidend sei ferner die Mietniveaustufe. Die Tendenz in Ballungszentren sei daher, dass die Grundsteuerbelastung hier eher steige. "Aber keine Panik: Deshalb zieht niemand weg", sagt Neu, der Grundstückseigentümern empfiehlt, sich nach der Reform Zeit für das Thema zu nehmen.
