"Genug Land ist prinzipiell vorhanden", sagte Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft, der Deutschen Presse-Agentur. "Aber die rechtlichen Vorgaben, die Eigentumsverhältnisse und auch der Widerstand der Bürger machen es oft schwer, das dringend benötigte Bauland zu gewinnen."

Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft spricht von einem "Riesenproblem". In München etwa ist die Lage nach einer kürzlich vorgestellten Studie des regionalen Planungsverbands akut. "In München werden wir bei den gegebenen Bauflächen und den gegebenen Bebauungsplänen bald an die Grenzen stoßen", sagt Verbandsdirektor Xaver Kroner. "Das wird nicht ausreichen, um Wohnraum für die bis 2035 erwarteten 300 000 neuen Einwohner zu schaffen."

München ist kein Einzelfall: Knapp ist Bauland ebenso in anderen Großstädten wie Frankfurt, Berlin oder Stuttgart, aber auch in manchen kleineren Kommunen wie Passau oder Regensburg. Viele Kommunen haben in den vergangenen 20 Jahren zwar vorzugsweise nicht mehr genutzte Industrie- und Bahnanlagen, Bundeswehrgelände oder sonstige Brachen in Bauland umgewandelt. Diese Reserven neigen sich aber nun dem Ende zu. "Es gibt nicht mehr viele Industriebrachen und alte Kasernen, die man relativ leicht bebauen kann", sagt Kroner.

Dabei ist nicht einmal das dicht besiedelte München vollständig bebaut: Etwa 20 Prozent des Stadtgebiets sind freie Flächen, großenteils Ackerland und Wälder. Und im Umland der Landeshauptstadt gibt es unbebauten Grund in Fülle.

Der Mangel an bebaubaren Grundstücken hat eine paradoxe Folge. Auf den wenigen verfügbaren Flächen in den Städten wird weniger gebaut als eigentlich möglich wäre. Der Grundstückskauf ist vielerorts so teuer geworden, dass sich der Bau von Mietshäusern nicht mehr rechnet. "Hohe Grundstückspreise lassen einen frei finanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu", heißt es in einer Mitte September publizierten Studien des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Als Gegenmittel plädierten die Experten des Instituts unter anderem dafür, zusätzliches Bauland am Rand der Großstädte zu schaffen - eine in Fachkreisen verbreitete Einschätzung: "Wichtig ist es daher, neues Baurecht zu schaffen, zum Beispiel durch Umwidmung von Ackerflächen, Weiden oder alten Industrieflächen", sagt IW-Experte Voigtländer.

Doch das ist schwierig. Erschwert wird die Lage oft durch Widerstand von Bewohnern gegen Neubaugebiete. "Bei jedem Bauvorhaben kommen von den Bürgern sofort Proteste, Proteste, Proteste", sagt Kroner. "Die Umwandlung von Agrarland in Bauflächen gehen viele Gemeinden ungern an, weil das ebenfalls sofort Proteste gibt." Und solange die Baulandpreise stetig steigen, gibt es nach Kroners Einschätzung für private Grundbesitzer wenig Motivation, diese zu verkaufen.