Immobilien Bauzinsen gehen zurück – was man wissen sollte

Düsseldorf · Aktuell gibt es Darlehen mit einer Zehn-Jahres-Bindung wieder für weniger als vier Prozent. Was Interessenten wissen sollten.

 Es lohnt sich, verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen.

Es lohnt sich, verschiedene Kreditangebote miteinander zu vergleichen.

Foto: dpa-tmn/Hauke-Christian Dittrich

Seit Beginn des vergangenen Jahres sind die Bauzinsen in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Im Januar 2022 kostete laut den Baufinanzierungsexperten von Interhyp ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Schnitt ein Prozent Zinsen, im November 2023 waren es dann mehr als vier Prozent. Doch in den vergangenen Wochen ist der Anstieg gebremst worden. Die Consultingfirma Barkow aus Düsseldorf hat ermittelt, dass derzeit ein Darlehen über zehn Jahre Laufzeit 3,58 Prozent an Zinsen kostet. Ein halber Prozentpunkt weniger bei einem Kredit von 300.000 Euro beispielsweise bedeutet einen Zinsunterschied von 1500 Euro im Jahr für Kreditkunden. Ein Grund für diese Entwicklung sind die jüngsten Inflationsdaten in den USA, die auch den Zins für zehnjährige Bundesanleihen sinken ließen. Und der ist immer noch der maßgebliche Faktor für die Entwicklung der Bauzinsen.

Andererseits gilt: Bei den genauen Konditionen ist die Kreditwürdigkeit ein wichtiger Faktor. Und wenn der Beleihungswert beispielsweise bei 90 statt 80 Prozent liegt, sind die Zinsen auch schon mal deutlich höher. „Rund ein Drittel der Banken verlangt dann schon mehr als fünf Prozent“, so der Finanzexperte Max Herbst von der FMH Finanzberatung.

Der reine Zins sollte nach Einschätzung von Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW ohnehin nicht der alleinige Grund dafür sein, ob man einen Kredit aufnimmt oder nicht. „Wichtig ist eine Ist-Analyse: Was kann ich mir leisten? Und da empfehlen wir, nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des verfügbaren Einkommens für Zins und Tilgung auszugeben“, rät Hentschel. Dabei darf man nicht vergessen, dass man weitere zehn Prozent des Einkommens für Instandhaltungsarbeiten reservieren sollte.

Wie sich die Zinsen weiter verändern, kann man kaum prognostizieren

Hat man sich entschieden, heißt es dann: vergleichen, vergleichen, vergleichen. Nicht nur den Zins, sondern auch andere Konditionen. „Wichtig ist zum Beispiel, ob der Kreditgeber die Möglichkeit von Sondertilgungen einräumt, was das kostet und ob man den Tilgungssatz während der Laufzeit wechseln kann“, so Hentschel. Das kann unter anderem dann wichtig werden, wenn nach einigen Jahren Kredit-Laufzeit Kinder dazukommen und sich der Verdienst verändert.

Wie sich die Zinsen weiter verändern, kann man kaum prognostizieren. Die Voraussage kann aber zum Beispiel dafür wichtig sein, ob man bei einem neuen Kredit oder einer Anschlussfinanzierung einen Kredit mit zehn Jahren oder mit 15 Jahren Zinsbindung abschließt. „Momentan beträgt der Unterschied zwischen beiden Varianten 0,25 bis 0,3 Prozentpunkte“, sagt Hentschel. Was bei unseren 300.000-Euro-Kredit-Beispiel zunächst bis zu 900 Euro Zinslast pro Jahr ausmacht. Die Verbraucherschützer raten im Zweifel zur längeren Variante. Der Grund: „Ist die Laufzeit eines Kredits länger als zehn Jahre, kann man nach Ablauf der zehn Jahre mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen“, so Hentschel. Das sei im Paragrafen 489 Absatz 2 des BGB geregelt.

Zuletzt sind nicht nur die Zinsen gesunken, sondern in einigen Regionen auch die Immobilienpreise. Das heißt umgekehrt: Häuser und Wohnungen sind wieder ein bisschen erschwinglicher als noch vor einigen Monaten. Das kann sich aber auch schnell wieder ändern. Führen niedrigere Zinsen zu einer höheren Kreditnachfrage, steigen womöglich auch die Immobilienpreise wieder. Zumal so manche Studie besagt, dass die Preise zumindest in Ballungszentren in den kommenden fünf Jahren um 20 Prozent steigen könnten und es womöglich auch im Speckgürtel der Metropolen noch weiter nach oben geht.

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