Verbrauchertipp Das müssen Sie zum Erbbaurecht wissen
Bonn · Beim Immobilienkauf per Erbbaurecht sparen sich die Käufer die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlen sie jeden Monat eine moderate Pachtgebühr. Wir geben eine Übersicht über Vor- und Nachteile.
Eigenheimkäufer stöhnen über hohe Immobilienpreise. Ein Preistreiber sind die enormen Grundstückskosten. Häufig erreichen sie 30 Prozent des Gesamtpreises, in München vereinzelt sogar bis zu 80 Prozent. Was lässt sich dagegen tun?
Erbbaurecht: Ein Schlüssel zur Entlastung von Eigenheimkäufern bietet das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Dabei erwerben Immobilienkäufer nur das Objekt, nicht aber das Grundstück. Dieses wird für bis zu 99 Jahre dazu gepachtet, meist mit Option auf Verlängerung. „Verpächter sind Kommunen, Kirchen oder Stiftungen“, erklärt Franz Lücke, Direktor Baufinanzierung bei der ING.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Käufer sparen sich die Finanzierungskosten für den teuren Grund, dafür zahlen sie jeden Monat eine moderate Pachtgebühr. Die Ersparnis erleichtert den Schritt ins Eigenheim. Die Verbraucherzentralen sehen Erbpacht positiv. In einem aktuellen Positionspapier fordern sie, eine „sozial ausgestaltete Erbpacht wieder stärker in den Fokus zu rücken“.
Risiken bedenken: Das Erbbaurecht hat aber auch Nachteile. So können sich die Pachtgebühren mit der Zeit verteuern. Rechtlich ist eine Zinserhöhung alle drei Jahre möglich. Enthält der Vertrag langjährige Anpassungsvereinbarungen aufgrund erwarteter Grundstückswertsteigerungen, schwindet peu à peu der finanzielle Vorteil durch das Erbbaurecht. Zudem sollten Pächter bedenken, dass sie zeitlich unbefristet den Erbbauzins zahlen müssen.
Dagegen sind Grundstückskäufer nach Abschluss der Finanzierung schuldenfrei. Außerdem ist wichtig, was nach Ablauf der Pachtfrist passiert. Schließlich gehört dem Hausbesitzer nur das Objekt, nicht aber der Grund. Wird der Pachtvertrag nicht verlängert, muss das Haus oft aufgegeben werden. Wichtig für Käufer ist es daher, bevor sie sich für ein Erbbaurechtsmodell entscheiden, möglichst langfristige Rechtssicherheiten zu erhalten.
Ausblick: Der finanzielle Vorteil des Erbbaurechts gerät durch das anhaltende Zinstief mehr und mehr in Bedrängnis. Zahlreiche Initiativen fordern eine Absenkung des aktuellen Erbbauzinses, der in der Regel bei drei bis fünf Prozent vom Grundstückswert liegt.
Hans-Christian Biallas, Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes, lenkt den Fokus auf die Vertragskonditionen: „Wenn die stimmen, kann das Erbbaurecht ein attraktives Produkt sein.“ Wichtig sei, dass der Erbbauzins, die Laufzeit und die Regelungen für das Vertragsende zu den Vorstellungen des Erbbaurechtnehmers passen. Von ihnen hänge auch ab, wie Banken die Erbbaurechtsimmobilie und die Kreditwürdigkeit des Käufers bewerten.
