Lebenslanges Wohnrecht Mieter im eigenen Haus
TROISDORF · Senioren verkaufen ihr Eigenheim und bleiben dort als Mieter mit lebenslangem Wohnrecht. Dabei gibt es viele wichtige Fragen zu klären. Ein Ehepaar aus Troisdorf berichtet.
Mancher Senior sieht sich am Lebensabend mit einer weitreichenden Entscheidung konfrontiert. Denn oft ist das Eigenheim zwar abbezahlt, trotzdem reicht die Rente hinten und vorne nicht, um die laufenden Kosten zu tragen oder sich gar etwas Schönes zu gönnen. So ähnlich hatte es sich auch in der Familie des Troisdorfer Immobilienexperten Ralf Kröll verhalten. Der Diplom-Ingenieur arbeitet seit mehr als 20 Jahren in der Branche, und zwar als vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien. Seinerzeit wollte Kröll möglichst effektiv den eigenen Eltern helfen und zwar so, „dass sie in ihrem geliebten Zuhause bleiben konnten“.
Dabei kam er auf die Idee, das Elternhaus mit einem Wohnrecht zu veräußern. Kröll suchte und fand einen Käufer für das Haus seiner Eltern, der bereit war, die Immobilie zu kaufen und gleichzeitig vertraglich zu akzeptieren, dass die Eltern dort lebenslang wohnen durften. Kröll war von dem Modell so begeistert, dass er eine zweite Firma gründete, die sich fortan auf den Verkauf von Wohnrechtsimmobilien konzentrierte. Ihm gehe es vor allem darum, „älteren Menschen zu helfen, für die eine solche Situation oft zu kompliziert ist“.
Ein Kundenpaar von Kröll, ältere Eheleute aus Troisdorf, besuchte der General-Anzeiger und befragte sie nach ihren Erfahrungen. Wie ist das, Mieter im eigenen Haus zu sein? „Großartig“, sagen Herbert und Christa Reichel (Name von der Redaktion geändert) unisono. Beide wohnen seit mehr als 20 Jahren in ihrem schmucken, rund 156 großen Bungalow in einer gepflegten Troisdorfer Wohngegend. Das Ehepaar, beide älter als 60 Jahre, war lange Zeit in der Medien- und Kulturbranche tätig, was ihnen auch erlaubte, ihr Eigenheim „top zu sanieren“; wie der Hausherr erklärt. Beide dachten nicht im Traum daran, ihr Heim eines Tages zu verkaufen. Warum auch: „Alles ist ebenerdig und sonnendurchflutet“, bekräftigt Herbert Reichel, also geradezu ideal, um darin alt zu werden.
Trotzdem geriet das Ehepaar öfter ins Grübeln. „Jetzt hat man schon jede Menge Betongold und kann trotzdem nichts damit machen“, erinnert sich Herbert Reichel. Schließlich wollten sich die Eheleute im Ruhestand noch etwas gönnen, ohne die Reserven anzapfen zu müssen. So reisen Herbert und Christa Reichel sehr gern. Da das Paar keine Kinder hat, stellte sich die Frage: „Für wen und was soll man eine solche Immobilien unterhalten?“
Zufällig bekamen die Reichels im vergangenen Jahr eine Broschüre von Krölls neuer Firma in die Hände. Der hat sich auch auf den Verkauf von Immobilien mit Wohnrechten spezialisiert.
„Die Einräumung eines Wohnrechts ist ein gebräuchliches Mittel, um das bewohnte Eigentum der Elterngeneration auf die Kindergeneration zu übertragen“, sagt Jörg Schneider, Leiter der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Bonner Anwaltverein und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: „Es ist bei Verbrauchern sehr gut bekannt und derweil weit verbreitet.“ Dabei könne ein Wohnrecht auf verschiedene Arten bestellt werden. „Die häufigste Variante ist die Eintragung ins Grundbuch, dingliches Wohnrecht genannt“, führt Schneider aus. Wichtig zu wissen ist dabei: „Das dingliche Wohnrecht gilt lebenslang und kann nur mit der Zustimmung des Berechtigten wieder gelöscht werden“, betont Schneider.
Es könne aber auch nur ein Vertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten vereinbart werden, ein „schuldrechtliches Wohnrecht“. Fehle die Eintragung im Grundbuch, muss der Verkäufer auf das vereinbarte Wohnrecht hinweisen. Schneider rät: „Wird das Wohnrecht in Grundbuch eingetragen, sollte auch der Wert festgehalten werden, damit der Kaufpreis der Immobilie effektiv ermittelt werden kann.“ Zudem sollten klare Regelungen zur Kostenverteilung getroffen werden.
Während Herbert Reichel die Verkaufsidee mit Wohnrecht von Anfang an „nicht schlecht fand“, hatte seine Frau Bedenken: Christa Reichel hörte anfangs nur „verkaufen“. Aber ausziehen wollte sie auf keinen Fall. Das Ehepaar einigte sich darauf, Kröll anzurufen. In der Folge fanden einige Gespräche statt. Schließlich ermittelte Kröll den Wert des Hauses, um dem Ehepaar die Perspektiven und Modalitäten für einen eventuellen Verkauf mit Wohnrecht aufzuzeigen.
Grundsätzlich gilt: „Durch ein Wohnrecht mindert sich der Wert einer Immobilien um zwischen 20 und 50 Prozent“, stellt Fachmann Kröll klar: „Das hängt im Wesentlichen vom Alter der Verkäufer ab, die dann ja zu Mietern werden.“ Es gibt eine weitere Stellschraube: „Setzt der Verkäufer die Miete niedrig an, minimiert sich der Kaufpreis, weil die Rendite schlecht ist“, führt Kröll aus. Im Umkehrschluss steige der Verkaufspreis, je höher die Miete sei. Für ein Haus wie das der Reichels veranschlagte Kröll eine Kaltmiete von rund 1400 Euro im Monat. Das Ehepaar war bereit, rund die Hälfte pro Monat zu zahlen, entsprechend verringerte sich der Kaufpreis.
Mit dieser Maßgabe erteilten die Reichels Fachmann Kröll einen Maklerauftrag. Es dauerte zwei Monate, bis der im Herbst 2016 einen passenden Käufer fand: Eine Familie aus der Region, die ein Anlageobjekt suchte. Bei komplizierteren Immobilien dauert es manchmal etwas länger, so Krölls Erfahrungen. „70 bis 80 Prozent der Interessenten für ein Haus oder eine Wohnung mit Wohnrecht entscheiden sich für eine andere Anlageform.“ Darum sei oft Geduld von Nöten.
Auch weil eine Menge verhandelt werden muss. So lautete eine weitere Vorgabe des Ehepaars Reichel: Nach dem Verkauf ihres Hauses sollte eine Pflegekraft einziehen dürfen. Dies ist zwar gesetzlich laut Kröll so vorgeschrieben, weil die Reichels eben ein dingliches Wohnrecht vereinbart hatten: „Die neuen Eigentümer stimmten dem Passus aber auch ausdrücklich zu“. „Bei einem dinglichen Wohnrecht ist das Wohnrecht nicht nur auf den Berechtigten beschränkt“, erklärt Fachanwalt Schneider: „Sowohl Familienangehörige als auch Pflegepersonal können bei Bedarf in die 'belastete' Wohnung einziehen.“
Und was würde bei einem vorzeitigen Auszug passieren? „In dem Fall verliert das Ehepaar das Wohnrechts ersatzlos“, sagt Kröll. Manchmal bestehe allerdings die Möglichkeit, anhand einer Abschlagstabelle eine Entschädigung festzulegen, die der Wohnrechtsberechtigte bekomme. Für die Begleitung des Verkaufsprozesses erhielt Kröll die übliche Maklerprovision von 3,57 Prozent des Kaufpreises.
Nach knapp einem Jahr als Mieter im eigenen Haus fällt die Bilanz der Eheleute Reichel positiv aus: „Wir bleiben für kleines Geld in unserem Haus wohnen und müssen uns um nichts mehr kümmern“, sagt Herbert Reichel rundum zufrieden: „Alles ist geregelt!“
