Bauvertragsrecht „Mogelpackung für Verbraucher“
BONN · Vor allem die Rechte von Bauherren will der Bundestag durch die Reform des Bauvertragsrechts stärken. Fachleute bewerten das kritisch. Doch immerhin: Bauunternehmen müssen von 2018 an die wesentlichen Eigenschaften des Objekts eindeutig beschreiben.
Rechtsexperten hatten seit geraumer Zeit eine Novellierung gefordert. Im Frühjahr war es dann soweit: Am 9. März 2017 verabschiedete der Bundestag das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts (BT-Drucksache 18/8486 in der Fassung der BT-Drucksache 18/11437).
Damit hatte der Gesetzgeber die lang anhaltende Kritik aufgegriffen. Schließlich sei das Baurecht – parallel zur stetigen Weiterentwicklung der Bautechnik – „zu einer komplexen Spezialmaterie mit umfangreicher Rechtsprechung geworden“, heißt es dazu auch als Begründung in der Bundestagsdrucksache: „Diese ist für den Rechtsanwender kaum noch zu überblicken.“ Auch sei das geltende Werkvertragsrecht mit Blick auf die unterschiedlichen möglichen Vertragsgegenstände sehr allgemein gehalten.
Zudem wird ausdrücklich moniert, dass wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts gesetzlich nicht geregelt seien, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen blieben. Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwere aber „eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen“. Für Verbraucher könne die Durchführung eines Bauvorhabens darüber hinaus weitere Risiken bergen.
Ist das Gesetz eine Mogelpackung?
Für mehr Rechtsklar- und -sicherheit mit Blick auf private Bauherren soll nun das neue Bauvertragsrecht sorgen. Ob das in der Praxis auch wirklich der Fall sein wird, wenn das Gesetz zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt, beurteilen Experten unterschiedlich. Bei der LBS West in Münster weist man in einer Pressemitteilung daraufhin, dass das neue Bauvertragsrecht privaten Bauherren mehr Rechte einräumt, „was etwa Baubeschreibung, Zeitpunkt der Fertigstellung oder Widerruf betrifft“. Der Gesetzgeber habe dafür sogar mit dem „Verbraucher-Bauvertrag“ einen eigenen Vertragstypus geschaffen.
Wesentlich differenzierter sieht Alexander Leidig, Leiter der AG Baurecht im Bonner Anwaltverein und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in einer Bonner Kanzlei, die Reform: „Aus Sicht des Verbraucherschutzes ist das neue Gesetz letztlich eine Mogelpackung“, stellt Leidig klar: „Der wesentliche Teil der von privaten Bauherren beauftragten Bauleistungen, nämlich Renovierungsarbeiten, fallen gar nicht unter den neuen Verbraucherbauvertrag.“ Auch für Bauträgerverträge, bei denen ein Bauträger – vereinfacht ausgedrückt – neben dem von ihm zu errichtenden Objekt auch die Übertragung des Grundstücks an den Verbraucher schuldet, vermeide das neue Gesetz die Umsetzung dringend notwendiger Reformen, kritisiert Rechtanwalt Leidig.
Er geht sogar von einer erheblichen Verschlechterung der Situation des Verbraucherschutzes im Bauträgerrecht aus: „So hat der Gesetzgeber entschieden, dass die neue Vorschrift über die Kündigung aus wichtigem Grund (Paragraf 648a Bürgerliches Gesetzbuch /BGB) in keinem Fall auf den Bauträgervertrag anwendbar sein soll.“ Bisher sei es aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zugunsten des Verbrauchers zulässig gewesen, wenn es erhebliche Probleme beim Bau mit dem Bauträger gab, die werkvertraglichen Teile eines Bauträgervertrags zu kündigen.
Weiterhin habe der Bauherr in diesem Fall dann die Übertragung des Grundstückseigentums verlangen und die Fertigstellung an Dritte beauftragen können. Durch die Reform wird es für Verbraucher künftig nicht mehr möglich sein, sich teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Vielmehr soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages im Rahmen eines Rücktritts möglich sein. Dies, so Fachanwalt Alexander Leidig, stärke in einer in der Praxis überaus bedeutsamen Fallkonstellation „sehr überraschend die Rechte der Bauträger und schwäche die Verbraucherrechte“.
Eigenschaften des Objekts müssen eindeutig beschrieben werden
Gleichwohl sieht LBS-Rechtsexpertin Agnes Freise im Detail wesentliche Verbesserungen für private Bauherren im Bauvertragsrecht. So hätten private Bauherren beispielsweise nun vor Vertragsabschluss Anspruch auf eine aussagekräftige Baubeschreibung. Das Problem war laut Freise nämlich, dass Baubeschreibungen bisher teilweise unvollständig waren und den Bauherrn im Unklaren gelassen hätten, welche Leistungen im Einzelnen erbracht werden sollen und welche Materialien genau verbaut werden. Eventuelle Zusatzkosten seien damit nur unzureichend abzuschätzen gewesen.
Neu ist nun ab 2018: Bauunternehmen müssen die wesentlichen Eigenschaften des Objekts eindeutig beschreiben. Etwa die Baukonstruktion, den Schallschutz, den Innenausbau und die Gebäudetechnik. Dazu sagt Fachanwalt Leidig: „Auf dem Papier stellt dies in der Tat eine Verbesserung dar.“
Die Auswirkungen in der Praxis dürften jedoch gering sein, führt Leidig aus, „da Bauherren auch bisher schon bei unzureichend beschriebenen Bauleistungen nach der BGH-Rechtsprechung eine den anerkannten Regeln der Technik entsprechende, funktionale und vollständige Leistung verlangen konnten.“
Soweit sich Bauunternehmen in der Vergangenheit auf Zusagen für die Fertigstellung nur ungerne schriftlich eingelassen haben, ging dies zu Lasten der Bauherren, die ihren Umzug nur vage planen konnten. Ab 2018 werde sich das laut Agnes Freise ändern: „Bauunternehmen müssen künftig grundsätzlich eine verbindliche Zusage zum Fertigstellungstermin machen“, erklärt die LBS-Expertin: „Wenn der Fertigstellungstermin nicht verbindlich angegeben werden kann, muss der Bauvertrag verbindliche Angaben zur Dauer der Bauausführung enthalten“. Bei Verzögerungen könnten nun leichter Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden.
