Eigentumswohnungen Treuhandkonten sind noch immer ein Problem
BONN · Bonner Eigentümerschützer fordern mehr Sicherheit für die Gelder von Wohnungseigentümergemeinschaften. Ihre Kritik: Eigentümer haben zu wenig Kontrolle über ihr fremdverwaltetes Vermögen, und Hausverwalter müssen kaum Kenntnisse vorweisen.
Wird das Geld der Wohnungseigentümer, das diese in gemeinschaftliche Rücklagen investieren, von der Politik und den Banken hinreichend geschützt? Nein, sagt Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e.V. (WiE). Knackpunkt sind für Heinrich fehlende Kontrollmöglichkeiten für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) über ihr fremdverwaltetes Vermögen – Stichwort Treuhandkonten – und vor allem eine Verbesserung der Sachkunde von Hausverwaltern.
Wie der General-Anzeiger berichtete, hatte der Bundestag Ende Juni ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831) verabschiedet, das aktuell den Bundesrat passiert hat. Leider ohne die von Gabriele Heinrich und anderen Experten erhoffte Anforderung, dass Verwalter ihre Sachkunde nachweisen müssen, bevor sie die Berufszulassung erhalten. So sei dies in anderen Berufen geregelt, die mit fremdem Vermögen umgehen.
Die Bundesregierung hingegen verteidigt ihre Light-Version: „Mit dem Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler wird der Verbraucherschutz durch die Anhebung des Qualifikationsniveaus der Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter gestärkt“, betont Katrin Lehmann von der Pressestelle des für das Gesetz zuständigen Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie in Berlin: Der zunächst im Regierungsentwurf vorgesehene – einmalige – Sachkundenachweis als Erlaubnisvoraussetzung sei durch eine Verpflichtung zur regelmäßigen Weiterbildung ersetzt worden.
„Im Unterschied zu dem nur einmalig bei Erlaubniserteilung zu erbringenden Sachkundenachweis stellt die Verpflichtung zu einer regelmäßigen Weiterbildung sicher, dass sich der Gewerbetreibende und seine Mitarbeiter kontinuierlich fortbilden und ihre für die Gewerbeausübung erforderlichen fachlichen Kenntnisse auf dem jeweils aktuellen Stand halten beziehungsweise erweitern“, betont sie.
„Doch was soll eine Weiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren bringen, wenn fachliche Kenntnisse überhaupt nicht vorhanden sind?“, fragt Heinrich. Das Gesetz ignoriere, „dass hier eine Berufsgruppe weiterhin auch ohne jede nachgewiesene Befähigung fremdes Eigentum im Wert von mehr als zehn Billionen Euro und Hausgeld im Wert von über 33 Milliarden Euro pro Jahr verwaltet mit einem hohen Schadenrisiko für die Wohnungseigentümer“. Hier eine geringfügige Weiterbildungspflicht für ausreichend zu halten, degradiere nachgerade jene, „die tatsächlich mit fundierter Ausbildung und hoch qualifiziert im Verwalterberuf tätig sind.“
Was passieren kann, wenn ein möglicherweise unseriöser Verwalter mit Treuhandkonten operiert und damit weitgehend unkontrolliert Zugriff auf Hunderttausende Euro von Wohnungseigentümergemeinschaften bekommt, zeigt Gabriele Heinrich der Fall des früheren Hausverwalters aus Königswinter. Gegen den Mann ermittelt die Bonner Staatsanwaltschaft seit September 2012, inzwischen wurde Anklage wegen gewerbsmäßiger Untreue erhoben.
Wie der General-Anzeiger mehrfach berichtete, soll der Verwalter Hunderte Wohnungsinhaber um mehrere Millionen Euro gebracht haben. Die WEG werfen ihm vor, Gelder auf Treuhandkonten in einem Buchungswirrwarr zweckentfremdet und die Eigentümer mit gefälschten Sparbüchern über den wahren Kontostand getäuscht zu haben. Zum aktuellen Stand des Falls (Aktenzeichen 29 KLs 1/17) sagte Bastian Sczech, Dezernent für Öffentlichkeitsarbeit am Bonner Landgericht: „Derzeit ist das Verfahren noch nicht terminiert.“
Für Gabriele Heinrich belegt der Sachverhalt, dass den WEG Kontrollmöglichkeiten für ihr fremdverwaltetes Vermögen unverändert fehlen. „Banken richten für die Verwaltungen noch immer Treuhandkonten ein“, kritisiert sie. Solche Konten würden Veruntreuungen durch unseriöse Verwalter immer wieder Vorschub leisten. Denn Banken sehen die Verwalter und nicht die Wohnungseigentümer als ihre Kunden an. Heinrich: „Eigentümern werden daher oft Auskünfte über Kontenbewegungen und -stände verweigert.“ Sie fordert gesetzlich vorgeschriebene Kontenkontrollrechte, etwa einen Online-Zugang zur Kontenüberwachung zumindest für den aus Eigentümern bestehenden Verwaltungsbeirat.
Die Kritik des Vereins Wohnen im Eigentum e.V. an Treuhandkonten hält die Deutsche Kreditwirtschaft dennoch für unbegründet, sagt Steffen Steudel, stellvertretender Sprecher des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken – BVR: „Ob der Verwalter eingenommene Gelder ordnungsgemäß verwaltet, hängt weniger von der gewählten Kontoform als eher vom Verhalten des Verwalters ab.“
Von einer solchen Regelung der Geldverwaltungskompetenzen des Verwalters, etwa dahingehend, dass Verfügungen über die eingenommenen Gelder von der Zustimmung eines Dritten oder von einem, mehrerer oder aller Wohnungseigentümer abhängig sein sollen, hätten WEG in der Vergangenheit zudem nicht immer Gebrauch gemacht. „Gleichwohl war dies in der Vergangenheit ebenso möglich wie die den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 3 WEG eröffnete Entscheidung, die Anlage der eingenommenen Gelder auf einem Konto vorzugeben, das nicht auf den Namen des Verwalters, sondern auf die Namen der WEG geführt wird“, betont Steudel.
Dass das Anlegen von WEG-Geldern auf Treuhandkonten ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche, sei auch unter Juristen die inzwischen herrschende Meinung, so Heinrich: „Dem werden sich die Banken wohl erst beugen, wenn es auch im Gesetz klargestellt ist.“ Bis dahin lautet der dringende Appell des Vereins an die Wohnungseigentümergemeinschaften, gegenüber ihren Verwaltungen auf der Einrichtung von Eigenkonten auf den Namen der WEG und auf Kontenkontrollrechten zu bestehen.
