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Monika Walther: "Das Mietniveau wird erheblich sinken"

Monika Walther: "Das Mietniveau wird erheblich sinken"

GA-Interview: Die Ökonomin Monika Walther rechnet mit einem Leerstand in der Siegburger City, wenn die ECE-Galerie kommt.

Region. In knapp zwei Wochen entscheiden die Siegburger Bürger darüber, ob eine ECE-Einkaufsgalerie im Zentrum gebaut werden kann. Monika Walther befasst sich seit vielen Jahren mit den Auswirkungen innerstädtischer Shoppingcenter auf gewachsene Zentren. Mit der Diplom-Ökonomin sprach Michael Lehnberg.

General-Anzeiger: Frau Walther, gehen Sie eigentlich gerne in Shopping-Mals einkaufen?

Monika Walther: Selten, ich persönlich finde die Atmosphäre nicht so toll, zu glatt, zu künstlich, zu clean. Und die Angebote sind fast überall die gleichen. Aber aus beruflichem Interesse sehe ich mir natürlich viele an.

GA: Was reizt denn Kunden an einer Einkaufsgalerie, wie sie in Siegburg entstehen soll?

Walther: Einmal, dass sie die angesagten Marken auf engstem Raum vorfinden und wettergeschützt einkaufen können. Und sicher auch, dass man die Galerie direkt mit dem Auto anfahren kann.

GA: Ist der Reiz nicht schnell verflogen?

Walther: Nein, die Vorteile bleiben ja, wenn das Angebot umfassend und vielfältig ist und das Center gut gemanagt wird. Davon können sie bei ECE aber ausgehen.

GA: Siegburg ist die Stadt in der Region mit der höchsten Zentralität. Braucht die Stadt da noch ein solches ECE-Center?

Walther: Nein, definitiv nicht. Auch wenn Siegburg gerade wegen der hohen Zentralität für ECE interessant ist. Aber es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Zentralität, beziehungsweise der in der Innenstadt insgesamt erzielbare Umsatz noch wesentlich gesteigert werden kann. Die Kundenströme aus dem Umland lassen sich nicht so weit erhöhen, dass nach dem Einkauf im neuen Center für die übrige City noch so viel bleibt wie heute.

Dies zeigt sich übrigens auch in Karlsruhe, Hameln oder Passau, die auf der Internetseite der Stadt Siegburg als positive Beispiele für die Integration eines ECE-Centers genannt werden. Sowohl die Umsatzentwicklung als auch die Situation in Teilen der Innenstädte sprechen jedoch eine andere Sprache. Die Galerie geht dann zu Lasten des vorhandenen Einzelhandels.

GA: Sie haben innerstädtische Shoppingcenter und ihre Auswirkungen viele Jahre untersucht. Kann so etwas denn segensreich für die Zentren sein?

Walther: Unter bestimmten Rahmenbedingungen ja. Entweder die Stadt ist so groß, dass die zusätzliche Verkaufsfläche kaum ins Gewicht fällt, oder es ist so konzipiert, dass es eher ergänzenden Passagencharakter hat und nicht für sich alleine bestehen kann, sondern auf ein funktionierendes Umfeld angewiesen ist.

Je autarker das Center ist und je kleiner die Stadt, desto größer ist die Gefahr, dass solch ein Center Haupteinkaufsbereich wird und sich drum herum Billiganbieter ausbreiten.

GA: Ist es überhaupt realistisch, dass große Textilkaufhäuser wie Ansons oder H&M nach Siegburg kommen?

Walther: H&M, New Yorker oder Esprit auf jeden Fall ja. Ansons eher nicht. Dafür ist Siegburg trotz des großen Einzugsgebietes zu klein.

GA: Wie wird sich die ECE-Galerie in Siegburg denn auf den Einzelhandel im Zentrum auswirken?

Walther: Es ist zu erwarten, dass die Filialanbieter wie Thalia, Christ, Bonita oder Douglas in das Center gehen, weil sie nicht so standorttreu sind und auf Dauer nur die Filiale betreiben, die den höheren Umsatz erzielt. Aber gerade diese leistungsstarken Filialisten sind wichtig für gewachsene Geschäftsstraßen. Da steht zu befürchten, dass es Leerstände geben wird.

GA: Was sich sicher auch auf das Mietniveau auswirken wird.

Walther: Ja, sicher. Das Mietniveau wird erheblich sinken. Man darf aber nicht glauben, dass deshalb mehr individuelle Fachgeschäfte nachziehen würden. Das ist in den seltensten Fällen zu beobachten, weil es so viele gar nicht gibt. Es sind eher die Billiganbieter, die dann günstig mieten.

GA: Gibt es denn positive Beispiele für eine Shoppinggalerie?

Walther: Vereinzelt ja, etwa die Schlössle-Galerie in Pforzheim. Die ist aber erheblich kleiner mit nur etwa 40 Geschäften auf 12 000 Quadratmetern. Und Pforzheim ist fast drei mal so groß wie Siegburg.

GA: Und negative Beispiele?

Walther: Da gibt es sicher einige mehr. Bayreuth etwa war mit rund 15 000 Quadratmetern genehmigt. Es sind dann aber doch, wie von ECE geplant, tatsächlich etwa 20 000 geworden. Inzwischen gibt es im Center keinen Lebensmittelmarkt mehr und rund 70 Prozent des Angebotes ist Mode, die man in der Fußgängerzone hingegen fast gar nicht mehr findet.

Das ECE in Hameln führte zu erheblichen Leerständen, Mietpreise sind wegen der geringen Nachfrage namhafter Filialisten nach Flächen in 1-a-Lage stark gesunken und die Passantenfrequenz ist zurückgegangen.

GA: Haben die ECE-Betreiber denn Interesse daran, mit Geschäften außerhalb des Centers zusammen zu arbeiten?

Walther: Die schauen in erster Linie auf sich. Natürlich sind sie in das City-Marketing mit eingebunden und haben Interesse an einer urbanen Innenstadt. Sie sagen auch, sie unterstützen, aber sie wollen letztlich nur, dass die Leute in ihrem Center einkaufen.

GA: Zieht solch ein Center, wie immer behauptet wird, mehr Leute ins Siegburger Zentrum?

Walther: Kaum, ein paar mehr vielleicht. Auch heute schon kommen viele Menschen aus der Region nach Siegburg. Das werden sie auch weiterhin tun. Das heißt aber nicht, dass sie auch deutlich mehr Geld ausgeben. Das eher nicht, sondern eben nur woanders.

GA: Was können Sie zum Unternehmen ECE sagen?

Walther: ECE ist ein hochprofessionelles und erfolgreich aufgestelltes Unternehmen. Die wissen, was sie tun. Auch weil in Osteuropa der Markt eingebrochen ist, das Projektentwicklungsgeschäft aber am Laufen gehalten werden muss, hat ECE zunehmend auch Interesse an kleineren Städten mit hoher Zentralität.

GA: Sankt Augustin gleich nebenan rüstet auch auf mit der Erweiterung des Huma-Centers. Nimmt man sich da nicht gegenseitig die Butter vom Brot?

Walther: Es ist nicht unbedingt eine wesentliche Konkurrenz. So schnell wird der Huma sein 70er-Jahre-Image auch nicht loswerden. Das ist tief in den Köpfen der Kunden verankert. Umso geringer ist aber die Notwendigkeit, in Siegburg eine Galerie als kleine Doublette zu errichten. Siegburg sollte vielmehr seine vorhandenen Stärken als urbanes Zentrum mit besonderem Charme ausbauen.

GA: Hat Siegburg dafür denn genügend Flächenpotenzial?

Walther: Ja sicher, etwa das alte Kaufhalle-Gebäude oder auch das Areal neben der Galeria Kaufhof, auf dem man ein attraktives Geschäftshaus errichten könnte. Ein Lebensmittelmarkt im Zentrum wäre sicher schön für Siegburg, lockt aber keine zusätzlichen Besucher in die Stadt. Klar ist aber auch: Solange die ECE-Pläne im Raum stehen, wird kein anderer Investor Projekte in Siegburg entwickeln.