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Kommunalwahl 2020 im Rhein-Sieg-Kreis: Analyse Wohnraum

Kommunalwahl 2020 im Rhein-Sieg-Kreis : Wohnraum im Rhein-Sieg-Kreis bleibt ein Brennpunktthema

Die Nachfrage nach Bauland und günstigen Wohnungen ist im Rhein-Sieg-Kreis hoch. Experten rechnen damit, dass der Druck sogar noch weiter steigen wird. Bis 2030 müssten Prognosen zufolge noch rund 30.000 Wohneinheiten entstehen. Doch wie?

Am 13. September sind Kommunalwahlen. Der General-Anzeiger präsentiert bis dahin Themenschwerpunkte. Den Anfang macht der Wohnungsmarkt im Rhein-Sieg-Kreis.

■ Das ist die Situation: Um es zunächst positiv zu formulieren: Die Nachfrage nach Wohnraum im Rhein-Sieg-Kreis ist ungetrübt hoch. Sogar die Coronakrise habe dem hohen Preisniveau auf dem Immobilienmarkt nichts anhaben können, staunen Immobilienfachleute der Kreissparkasse Köln (KSK). Fünf Jahre alte Doppelhaushälften sind in guten Lagen kaum noch für unter 450 000 bis 500 000 Euro zu bekommen. Und die Immobilienexperten erwarten, dass es weiter zu hohen Preissteigerungen in gut angebundenen Städten wie etwa in Sankt Augustin kommen wird.

In Köln zahlt man für eine Neubauwohnung in mittlerer Kategorie im Schnitt rund 5500 Euro pro Quadratmeter. Im Rhein-Sieg-Kreis fällt der durchschnittliche Neubaupreis mit 3632 Euro pro Quadratmeter zwar etwas niedriger aus, allerdings müssen Käufer für eine Neubauwohnung in Hangelar zum Beispiel auch schon 4000 Euro, in Bad Honnef sogar mehr als 4500 Euro bezahlen. Und für ein freistehendes Haus am Alten Niederberg in Sankt Augustin werden locker siebenstellige Summen erzielt.

Und die Mieten? Je größer die Entfernung zu den Rheinmetropolen Köln und Bonn, desto niedriger die Mieten, so die Faustformel. Während beispielsweise in Königswinter oder Alfter die Bestandsmieten bei 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter liegen, sind die Wohnungsmieten am Rand der Region wie in Windeck bei unter 6 Euro pro Quadratmeter. Der Mangel an preiswertem Wohnraum trifft naturgemäß vor allem jene, die nur ein unteres und mittleres Einkommen beziehen sowie benachteiligte Bevölkerungsgruppen – von Studierenden über Menschen mit Behinderungen, Menschen mit Migrationsgeschichte oder Menschen, die im Alter nur über geringe Einkünfte verfügen.

■ Das ist das Kernproblem: Die Preise für Bauland steigen ebenso wie die Kaufpreise für Einfamilienhäuser (durchschnittlich um 29 Prozent) und Eigentumswohnungen. Erschwerend hinzu kommt, dass der Wohnungsmarkt in Bonn und Köln derart angespannt ist, dass die sogenannten Überschwappeffekte weiter zunehmen werden. In Sankt Augustin und Königswinter sind die Preissteigerungen bereits stark zu spüren. Die Kommunen im Osten des Kreises profitieren von dieser Dynamik nur sehr begrenzt, beobachten die KSK-Analysten. Windeck, Eitorf, Much und Ruppichteroth besitzen sowohl ein deutlich unterdurchschnittliches Preisniveau als auch einen geringen Preisanstieg. Dennoch: Der Wohndruck im Kreis wird weiter steigen.

Die Probleme sind vielschichtig. Bauland wird knapp, Wohnraum fehlt. Und beim Letzteren sind es nicht nur bezahlbare, sondern, mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung, seniorengerechte Wohnungen, die dringend geschaffen werden müssen. Kreiswirtschaftsförderer Hermann Tengler sagt, dass bis 2030 rund 30 000 Wohneinheiten entstehen müssten. Allein von 2016 bis 2020 hätten eigentlich 2500 Wohnungen jährlich gebaut werden müssen. Gedeckt wurde der Bedarf aber nur zu etwa drei Vierteln. In den vergangenen drei Jahren entstanden dem Kreis zufolge 1926 Wohnungen jährlich. Das reicht nicht aus. Immerhin: Das dem Rhein-Sieg-Kreis für das Jahr 2019 zur Verfügung gestellte Fördermittelkontingent in Höhe von 25,5 Millionen Euro wurde voll ausgeschöpft.

Die jüngsten Prognos-Zahlen hatten zudem gezeigt, dass die Gruppe der über 65-Jährigen im Rhein-Sieg-Kreis stetig größer wird – sie steigt von derzeit 126 000 um rund 58 000 bis zum Jahr 2040, was einem Zuwachs von mehr als 45 Prozent entspricht. Auch die Zahl der über 80-Jährigen nimmt gewaltig zu. Das bedeutet nicht nur Herausforderungen für den Wohnungsbau, sondern auch für die zu schaffende Infrastruktur. Die Nachfrage nach alternativen Wohnformen wird ebenso anwachsen wie nach Dienstleistungen im sozialen und pflegerischen Bereich.

Die Probleme sind in den 19 Kreis-Kommunen bekannt. In der Vergangenheit wurden Teilraumkonferenzen mit den Bürgermeistern und Planungsämtern zu dem Thema geführt. Als größtes Hemmnis zur Deckung der Wohnbaunachfrage wurde da die mangelnde Verfügbarkeit von Bauland genannt. Nach ihrer Einschätzung könnten mit den bis zum Jahr 2030 bestehenden Wohnbaupotenzialen – wie planungsrechtlich gesicherten Baugebieten, Baulücken, absehbaren Brachen und anderen Flächenpotenzialen – im westlichen Kreisgebiet 88 Prozent des Bedarfs, im zentralen Kreisgebiet aber nur 40 Prozent und im östlichen Kreisgebiet 23 Prozent des jeweiligen Bedarfs gedeckt werden.

■ Das sind die Lösungsansätze: Der Mobilisierung und Sicherung von Wohnbauflächen muss höchste Priorität zukommen. Das Zauberwort, das seit einigen Jahren immer wieder in diesem Zusammenhang geäußert wird, ist „Zusammenarbeit“. Als die Kreiswirtschaftsförderung dem Kreistag im Herbst 2019 einen umfassenden Bericht zu diesem Thema vorlegte, mahnte sie eine „kontinuierliche interkommunale Zusammenarbeit zur Überwindung der Flächenengpässe“ an. Auch der aktuell erarbeitete Regionalplan für den gesamten Regierungsbezirk Köln sieht vor, dass die Kommunen in Zukunft ihre Bedarfe viel stärker absprechen. So ist unter anderem vorgesehen, dass Kommunen, die ihre Eigenbedarfe nicht selbst abdecken können, diese an andere übertragen. Wohnbaulandbedarfe der größeren Städte würden also ins Umland wandern. Die Stadt Bonn könnte beispielsweise ihren Bedarf an Wohnungsbau an Swisttal übertragen.

Es bestehen schon Instrumente der Zusammenarbeit. So etwa NEILA – Nachhaltige Entwicklung durch Interkommunales Landmanagement in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler. Es umfasst indes neben den Wohnstandorten auch Absprachen in Bezug auf Gewerbe- und Einzelhandelsansiedlungen.

Lösungsansätze gibt es auch zur Frage des kostengünstigen Bauens. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ließ vor zwei Jahren vom Institut für Bauwirtschaft und Baubetrieb der Technischen Universität Braunschweig ausarbeiten, wie man mit niedrigen Kosten architektonisch hochwertig bauen kann und dabei noch hohe Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllt. Dabei gibt es durchaus industrielle, serielle und modulare Bauweisen, die attraktiv sind.

■ Hier hakt es noch: Bauen in Deutschland ist kompliziert und teuer. Allein das Verfahren, um Bauland auszuweisen, ist ungeheuer langwierig. Das Land NRW hat im vergangenen Jahr zwar die Initiative „Bau.Land.Leben“ gestartet, um Kommunen zu helfen, Bauland schneller und in größerem Umfang zu schaffen. Zu planerischen und gutachterlichen Hemmnissen und Auflagen, die die Baukosten erhöhen, kommt aber insbesondere auch der Widerstand aus der Bevölkerung gegen Neubauprojekte in der Nachbarschaft hinzu. Wirtschaftsförderer Hermann Tengler kritisierte in seinem Gutachten, das dieser Widerstand von einzelnen Kommunalpolitikern, aber auch von Fraktionen immer wieder befeuert würde. „Oft gibt es einfach keine Mehrheiten für Bauvorhaben“, sagte Tengler.

Die Zeit, bis eine Baugenehmigung erteilt wird, ist häufig immer noch ungemein lang. Wer baut, braucht Geduld. Die Durchschnittsdauer zwischen Bauantrag und Fertigstellung liegt im Rhein-Sieg-Kreis bei Einfamilienhäusern bei 18 Monaten, bei Mehrfamilienhäusern bei 25 Monaten. Das liegt nicht nur an den bürokratischen Abläufen, sondern auch an den Kapazitäten der Bauwirtschaft – die sind zurzeit nämlich am Limit.

Und es hakt nach wie vor an der mangelnden Zusammenarbeit der Kommunen. Der Rhein-Sieg-Kreis hatte vor anderthalb Jahren alle Bürgermeister angeschrieben und angeregt, die Erstellung eines wohnungspolitischen Handlungskonzeptes zu prüfen; „dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund einer möglicherweise erforderlichen Priorisierung der zur Verfügung gestellten Fördermittel. Bis zum heutigen Zeitpunkt erfolgte jedoch noch keine flächendeckende kommunale Umsetzung“, heißt es in einem Bericht des Kreises.