Schon die Präsentation seines Plans steht für Finanzminister Olaf Scholz (SPD) unter einem schlechten Stern: Teile sickern vorab an die Medien durch. Die Bundesländer und die Kommunen sind sauer, nicht als erste eingeweiht worden zu sein.

Was ist die Grundsteuer?

Kommunen bauen Straßen, die zu den Häusern führen, erschließen Baugebiete, sichern die Wasserversorgung und stellen Straßenlaternen auf. Die Eigentümer sollen diese Lasten über die Grundsteuer mitzahlen. Die Grundsteuer A ist für land- und forstwirtschaftlichen Besitz, wie zum Beispiel Felder; die Grundsteuer B wird für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude erhoben. Mieter zahlen die Grundsteuer in der Regel über ihre Nebenkosten mit - bisher 19 Cent im Schnitt pro Quadratmeter, bei 100 Quadratmetern also 19 Euro im Monat.

Warum braucht es eine Neuregelung?

Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April geurteilt, dass die bei der Berechnung zugrunde gelegten Einheitswerte (der Wert eines Grundstücks) verfassungswidrig sind. Denn die sind veraltet: In den westdeutschen Bundesländern wurden diese letztmals 1964 festgelegt, in den ostdeutschen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Viele Städte und Kommunen haben sich verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden - gerade in Ballungsgebieten.

Wie hoch sind bisher die Einnahmen?

Die Grundsteuer deckt 15 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen - nach der Gewerbesteuer und der Lohn-, Einkommens- und Umsatzsteuer ist es die drittwichtigste Einnahmequelle von Städten und Gemeinden. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A (Forst- und Landwirtschaft) lagen 2017 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte 13,56 Milliarden Euro - insgesamt also rund 14 Milliarden Euro im Jahr.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Es gibt drei Faktoren: Der Einheitswert mal die Grundsteuermesszahl mal den Hebesatz. Jede Kommune kann diesen Hebesatz und damit die tatsächliche Höhe der Steuer selbst bestimmen - im Ruhrgebiet ist der Hebesatz besonders hoch, da viele Kommunen hier besonders klamm sind. Ein Beispiel: Der Einheitswert der Immobilie beträgt 100.000 Euro. Für Wohnungen beträgt die Steuermesszahl bisher 3,5 von 1000. Daraus errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 350 Euro (100.000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 350 Euro werden mit dem Hebesatz multipliziert. Liegt der bei 500, sind insgesamt 1750 Euro Grundsteuer im Jahr zu bezahlen - in vierteljährlichen Raten.

Was schlägt Scholz nun vor?

Er will eine 16:0-Lösung mit allen Bundesländern, die drei Kriterien erfüllt, verlautete am Montag aus seinem Ministerium bei der Skizzierung der Pläne: eine rechtssichere Bemessungsgrundlage sowie eine Reform, die sozial gerecht ist und weiterhin ein Aufkommen von rund 14 Milliarden Euro für die Kommunen sichert. Die Immobilienbranche favorisiert eine Berechnung nur nach der Wohn- und Grundstücksfläche. Das würde zwar Bürokratie sparen, aber alle Grundstücke gleich bewerten - egal ob auf dem Grundstück eine Villa steht oder eine Hundehütte. Scholz favorisiert daher ein wertabhängiges Modell mit fünf Komponenten, die bei der Steuererklärung anzugeben wären. So würde aus seiner Sicht eine sozial weit gerechtere Lösung erreicht.

Was ist genau geplant?

Die Reform soll bis Ende 2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen sein, 2020 sollen die Bürger erstmals die Steuererklärung mit den Angaben zur neuen Grundsteuer ausfüllen - aber sie soll erst ab 2025 in der neuen Form kassiert werden, um genug Zeit für den Aufbau des Systems und zur Prüfung der Angaben zu haben. Denn es geht um Angaben für 36 Millionen Häuser, Wohngebäude und Grundstücke, die neu bewertet werden müssen. Der Einheitswert soll sich künftig aus fünf Komponenten zusammensetzen: Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und regionaler Bodenrichtwert. Dabei müssen auch Wohnungsbesitzer für selbst genutzte Immobilien eine "fiktive" Miete angeben - das Finanzministerium will regionale Mietpreisstufen zur Verfügung stellen, die dann eingetragen werden müssen. Bei Vermietungen wird die im Mietvertrag vereinbarte Miete eingetragen.

Wird das dann in Großstädten nicht viel teurer?

Das ist die große Frage. Das Ministerium will zur Abfederung die zweite Komponente, die Steuermesszahl, senken - und setzt darauf, dass die Kommunen ihre Hebesätze so anpassen, dass die Einnahmen und Belastungen der Bürger in etwa gleich bleiben. Für Mieter in gefragten Gegenden rechnet man mit Mehrkosten im "mittleren zweistelligen Euro-Betrag mehr im Jahr". Aber es ist eine Rechnung mit einigen Unbekannten. Scholz betont am Montag bei einem Forum des Handwerks, er wolle die Details zunächst am Mittwoch im Detail den Länderkollegen erläutern. Aber man habe wirklich viel gerechnet. "Und es kommen in Zukunft wieder 14 Milliarden dabei raus", sagt er. Für die einen wird es teurer, gerade auf dem Land eher billiger.

Muss dann jedes Jahr die Grundsteuer neu berechnet werden?

Geplant ist, dass die Bürger alle sieben Jahre die Angaben für die Grundsteuer erneuern müssen - um nicht wieder Gefahr zu laufen, dass Bemessungsgrundlagen veraltet sind. Über eine digital vorausgefüllte Steuererklärung soll das Verfahren nach dem erstmaligen Ausfüllen für die Folgeanträge der Bürger aber deutlich erleichtert werden.

Wie ist das Echo?

Bayern, das ein einfacheres Flächenmodell favorisiert, sagt Nein: Die Pläne "würden Steuererhöhungen, Mieterhöhungen und vor allem mehr Bürokratie bedeuten", kritisiert Finanzminister Albert Füracker (CSU). Die Wirtschaft warnt vor zu großem Aufwand. Immobilienverbände sehen eine "Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Steuerbeamte". Der Wohnungsexperte der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst, meint: "Das Scholz-Modell ist ein Bürokratiemonster und wird Wohnen nur noch teurer machen." Der Linken-Finanzexperte Fabio de Masi fordert, dass die Grundsteuer gar nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfe. Das fordert auch die Grünen-Finanzpolitikerin Anja Hajduk: "Nur so kann verhindert werden, dass die Reform die Mieten, insbesondere für Wohnraum in Großstädten, noch unerschwinglicher macht."