Finanztipp : Versicherung gegen steigende Zinsen

Die Zinsen könnten wegen der aktuellen Tendenz zur Inflation mittelfristig steigen. Anlass für Immobilieneigentümer, sich möglicherweise schon heute eine Anschlussfinanzierung für morgen zu sichern. Für wen sich ein so genanntes Forward-Darlehen anbieten kann

Die Inflationsrate pendelt sich laut Bundesbank-Prognose 2022 bei rund 5 Prozent ein. Der Ukraine-Krieg kann sich wegen der höheren Energiepreisen ebenso auf das Zinsniveau auswirken. Die Renditen der deutschen Bundesanleihen sind in den letzten Wochen gestiegen. „Wer Angst hat, dass in Folge der aktuellen Entwicklung in der Welt die Zinsen steigen, sollte sich Angebote für ein Forward-Darlehen einholen“, erklärt Max Herbst, Geschäftsführer der renommierten FMH-Finanzberatung in Frankfurt. Der Experte beobachtet den Markt und vergleicht laufend die aktuellen Angebote der Banken (www.fmh.de/forward; siehe Tabelle).

Mit einem Forward-Darlehen sichert sich der Immobilienfinanzierer den günstigen Zinssatz von heute, wenn er in mehreren Monaten oder in zwei, drei Jahren einen neuen Kredit braucht. Die Banken bieten solche Darlehen für einen Zeitraum ab sechs Monaten bis zu einer Vorlaufzeit von drei Jahren und einige sogar bis zu fünf Jahren an. Allerdings verlangen sie für diese Zinsabsicherung einen Zinsaufschlag. „Das rechnet sich, wenn dieser unterschriebene Zinssatz am Ende der aktuellen Zinsbindung niedriger ist als der kurz- bis mittelfristige Anstieg der Zinsen am Markt“, erklärt Herbst. Je länger im Voraus sich der Immobilienfinanzierer die Anschlussfinanzierung sichert, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. „Wie sich mit einer Perspektive von fünf Jahren das Zinsniveau am Markt entwickelt, ist reine Spekulation“, sagt Herbst.

Finanzierer müssen also abwägen, wie viel ihnen ein sicherer Zins für die Zukunft wert ist. Sie haben mit einem Forward-Darlehen eine garantierte Finanzierung und somit Planungssicherheit, möglicherweise aber zahlen sie am Ende mehr, falls die Zinsen doch nicht so hoch steigen, wie der Forward-Zins unterschrieben wurde. „Mit einem Forward-Darlehen schließt man eine Versicherung gegen steigende Zinsen ab. Ob sie gebraucht wird oder nicht, weiß der Immobilieneigentümer hinterher“, kommentiert Herbst.

Die Kredite verteuern sich auch mit der Laufzeit. Bei Zinsbindungen über einen längeren Zeitraum von 15 Jahren greifen Finanzierer tiefer in die Tasche als bei nur 10 Jahren fest – allerdings ist der Forward-Aufschlag relativ unabhängig von der gewählten Zinsbindung.

Tipp: Genauso wie bei jeder Erstfinanzierung sollten Interessenten in jedem Fall mehrere Angebote einholen – auch als Verhandlungsgrundlage für die bisherige Bank. Man muss wissen: Die Geldinstitute bewerten das Objekt bei Anschlussfinanzierungen in der Regel nicht neu. Sie greifen auf jene Unterlagen zurück, die sie beim Bau oder beim Kauf der Immobilie vom Eigentümer erhalten haben. „Wertsteigerungen werden selten eingerechnet, was einen schlechteren Beleihungswert ergibt als bei einer Neubewertung des Objektes“, so Herbst.

Bei Vergleichsangeboten einer neuen Bank ist das anders. Hier werden die Bonität des Kreditnehmers und die Beleihung neu berechnet. Das ist mit einem erhöhten formalen Aufwand für den Eigenheimer verbunden, weil er alle Unterlagen wieder beibringen muss. Dies kann aber zu einem besseren Angebot führen.

Allerdings eher für jüngere Kreditnehmer: Wer mit 55 Jahren oder älter ein Forward-Darlehen braucht, muss mit kritischen Fragen der neuen Bank rechnen. Er wird möglicherweise seine Lebenssituation sehr genau darlegen müssen. Schließlich will und muss die Bank laut Gesetzgeber die langfristige Bedienung des Darlehens prüfen. Wird der Kreditnehmer bis zur Rente oder darüber hinaus in der Lage sein, Zins und Tilgung zu leisten? „Im Zweifel kann es in diesem Alter günstiger sein, bei seiner Hausbank, die einen kennt, zu bleiben“, so Herbst.