Institut der deutschen Wirtschaft Studie kritisiert Mietpreisbremse
KÖLN · Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt vor möglichen negativen Folgen der Einführung der Mietpreisbremse für den Wohnungsmarkt. "Die Mietpreisbremse wirkt großflächig", lautet das Fazit einer aktuellen Studie, die das IW gestern in Köln vorstellte.
Damit widersprechen die Verfasser der Studie den Erklärungen der Bundesregierung, wonach durch die Pläne nur wenige angespannte Regionen des Wohnungsmarktes betroffen sein sollen.
Die Folgen: "Der Mietmarkt wird kleiner und das Problem der Knappheit von Mietwohnungen verstärkt", sagte Michael Voigtländer, Leiter der Abteilung Immobilienökonomik.
Voigtländer und seine Mitarbeiter hatten für den Zeitraum von Januar bis Juni 2014 80 000 Wohnungsinserate in Berlin und Köln ausgewertet. "Wie haben ein Gedankenexperiment unternommen und geschaut, wie viele Vermietungen von der Mietpreisbremse betroffen gewesen wären, wenn diese bereits gegolten hätte", so Voigtländer.
Das Ergebnis: In Köln wären 43 Prozent aller Neuvermietungen unter die Mietpreisbremse gefallen, in Berlin sogar 60 Prozent. Vor allem sind in der Domstadt dabei Immobilen in einfacher Lage (gemessen am Mietpreisniveau) betroffen, zum Beispiel in den Stadtteilen Porz, Kalk oder Merheim. Bei rund 94 Prozent aller Inserate mit einer Mietfläche um 80 Quadratmeter lag der Mietpreis im Untersuchungszeitraum mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
In besserer Lage wären 43 Prozent der Neuvermietungen betroffen. Der Studie zufolge liegt die Ursache für das Gefälle in der stärkeren Nachfrage in den rechtsrheinischen Stadtteilen. Viele Haushalte würden aufgrund hoher Mieten dorthin ausweichen.
"Auch in anderen deutschen Großstädten dürfte die Betroffenheit sehr hoch ausfallen", sagte Voigtländer. "Für viele Vermieter bedeutet das im Ergebnis, dass sie ihre Mietansprüche nicht durchsetzen können." Dies dürfte den Mieter kurzfristig zwar freuen, räumt Voigtländer ein, jedoch würden Investoren langfristig abgeschreckt.
Vermieter würden auf andere Weise versuchen, Rendite zu erzielen, etwa durch versteckte Zusatzkosten. Möglich wäre auch, dass sie sich ganz aus dem Markt zurückziehen. Wohnungsverkäufe an Selbstnutzer wären die Folge. Eine Ausnahme in den Plänen zur Mietpreisbremse der Bundesregierung stellen modernisierte Wohnungen dar. Das Gesetz könne daher durchaus Sanierungsanreize bieten, so Voigtländer. "Dabei dürften auf die Mieter allerdings entsprechend hohe Mietzuwächse zu kommen."
Als Kern des Problems sehen die Verfasser der Studie die "Kettung der Mietpreisbremse an den Mietspiegel". Derzeit stelle der Mietspiegel, der von Kommune zu Kommune unterschiedlich erhoben werde, nicht den tatsächlichen Markt dar. Zum Teil beruhe die Erhebung auf Daten, die Jahre zurückliegen. Auf diese Weise ergebe sich ein trügerisch niedriges Vergleichsniveau. Die Mietpreisbremse wirke dann nicht nur dort, wo tatsächlich Mietforderungen überhöht sind.
Um den Problemen entgegenzuwirken, empfiehlt das IW in seiner Studie, die Mietspiegel am besten jährlich zu aktualisieren, um ein realistisches Bild des Wohnungsmarktes zu erhalten. Voigtländer schlug außerdem alternative Instrumente vor: "Wir müssen mehr bauen und eine bessere Infrastruktur schaffen, um Wege vom Umland in die Stadt zu verbessern."
